A/港市场脉搏：住房政策的新思路及其对市场的影响
Redmond Wong
首席中国区策略师
摘要: 中国的房地产市场正在经历重大政策转变。4月30日的政治局会议标志着从兴建更多保障房转向解决商品房库存过剩的转变。随后，国务院于 5 月 17 日召开会议，公布了刺激需求的政策，其中包括中国人民银行资助国有企业购买未售出的房产。随着三中全会的临近，预计进一步的政策将提振市场情绪并确保稳定，但如果改革仅关注国家主导的产业政策，市场在今夏可能面临挫折。
关键要点：
- 限制住房供应，同时刺激需求。
- 央行为国有企业购买未售出的房产提供资金。
- 中国可能会加大力度确保预售房的交付。
- 七月三中全会临近，市场势头增强。
- 夏季市场存在回调风险。
介绍
中国房地产市场正处于关键时刻，近期的事态发展预示着政策方向的重大转变。第一个迹象出现在2024年4月30日，当时政治局偏离了之前对保障性住房和城中村改造的关注重点，转而强调解决住房库存过剩问题。继这一变化之后，国务院于 5 月 17 日召开会议，公布了刺激住房需求、稳定市场的新政策。随着政府为7月份召开的二十届三中全会做准备，预计将采取进一步措施，旨在在重要会议召开之前提振情绪、确保稳定。
住房政策转向迹象初现4月30日政治局会议
中国当局转向住房行业去杠杆的信号首次出现于2024年4月30日，当时政治局省略了长达一年的集中建设更多保障性住房和改造城中村的指示。相反，会中首次呼吁动员国家和跨部门的努力来解决住房部门的库存过剩问题。此后不久，自然资源部发布通知，限制新建住宅用地供应。库存周期超过 36 个月的城市必须停止土地出让，直到库存周期低于 36 个月。周期在 18 至 36 个月之间的城市可以出售相当于成功出售房产库存量的土地。
几周后，杭州临安地区和云南省大理白族自治州当地政府宣布计划从开发商手中收购未售出的房产，将其改造成公共租赁住房。大理地方政府进一步宣布，现有住房库存超过24个月销售量的地区不再新建保障性住房，以减少住房库存。限制住房供应、大力提振需求的趋势正在显现。
5月17日国务院会议确定新政策方向
5月17日，国务院召开视频会议，分管经济工作的副总理何立峰主持。会议宣读的内容强调了何立峰的讲话，即住房库存相对较高的城市政府可以支付合理的价格收购部分住宅库存，改建为保障性住房。下午，国务院召开新闻发布会，住房和城乡建设部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局等部门负责人宣布了多项新政策，确认了中国当局对住房部门态度的转变。这些新政策旨在提高家庭杠杆购买房产的能力，并让央行印钞通过银行向国有企业提供资金，鼓励国有企业收购未售出的房产并将其转换为保障性住房。
具体来说，中国人民银行副行长陶玲在会上宣布了四项新举措：
- 设立3000亿元保障性住房再贷款，以年利率1.75%的优惠利率，向21家政策性银行和商业银行发放贷款，用于向各地方政府选定的国有企业提供贷款，以收购未出售的存量住房。融资比例为60%，贷款总额将达到5000亿元。贷款初始期限为一年，但可以延长四次，使总数达到五年。
- 首套房最低首付比例从20%降低至15%，二套房最低首付比例从30%降低至25%。
- 取消购房者抵押贷款利率下限，允许银行根据当地市场情况降低抵押贷款利率。
- 住房公积金贷款利率降低0.25个百分点。例如，五年以上首套房个人住房公积金贷款利率从3.1%降至2.85%。
最重要的政策发展是中国人民银行通过印钞资助地方政府控制的国有企业从私有开发商手中购买未售出的房产。虽然3000亿元的举措可能能够购买价值5000亿元的未售出房产，但与清理预计7.5-7.7亿平方米住宅库存所需的预计5-7万亿元相比相形见绌。尽管将滞销房转为低价保障房可能会蚕食一手房市场，但其信号效应对于提振投资者情绪仍具有显着的正向作用。
更多提振房地产市场的政策或即将出台
4月30日政治局会议的宣读内容包括宣布决定于7月召开期待已久的二十届中央委员会第三次全体会议。相信三中全会前夕将会出台更多政策，为中国最高领导人齐聚一堂，共同商讨制定中国经济发展战略蓝图创造更有利的环境。
确保预售房产的交付是中国领导层的首要任务，这不仅是出于经济原因，也是为了社会稳定。因此，中国政府可能会很快推出政策，加大在这一领域的力度，采用类似的策略，即购买未售出的房产，但规模要大得多。目的是为国有企业接管预售但尚未完工的住房项目提供资金。资金可能来自中国人民银行通过另一项支持国有企业的再贷款计划，也可能来自中央政府通过发行债券向资产管理公司或投资基金提供资金，然后资产管理公司或投资基金可以从银行获得贷款来为购买这些项目提供资金。
市场上行势头持续，夏季回落风险渐增
短期内提振经济的政策预期可能会上升，从住房政策的转向向其他领域的刺激政策蔓延。此外，习主席多次暗示，中国领导人已就深化改革达成共识。这可能会引发人们对潜在的市场友好型改革的一些乐观情绪。然而，考虑到过去十年的发展，虽然预期可能有所改善，但可能仍将保持谨慎。
如果三中全会决定的未来五年的改革和发展战略仍然仅仅关注“新生产力”和“自力更生”，倾向于国家推动的技术创新和支持硬技术、先进制造业和农业技术的产业政策，投资者可能会感到失望。换句话说，股票市场的上涨势头可能会在短期内持续，但在夏季有可能出现大幅下挫。
今年早些时候A/港股市的低估值和极度低配已基本消失，如果情绪转为负面，将无法为市场提供同样的支撑。